Hund i selveierleilighet

[RDJ]

Heisann alle sammen,

Jeg en liten knipe etter nettopp å ha flyttet inn i ny selveierleilighet.

Vi tenkte ikke noe særlig på at det faktum at vi hadde en hund med på lasset skulle være

noe problem, i og med at dette ikke er snakk om et borettslag. I flytteprosessen oppdaget

vi imidlertid at dette ikke var tilfelle, og at styret i blokka vår har forbud mot dyrehold.

Vi sendte først en enkel og generell søknad hvor vi fortalte kort om oss selv og hunden, og hvor

vi ba om tillatelse til å ta den med. Dette ble avslått med den begrunnelse at dyrehold var forbudt

i henhold til husordensreglene.

Jeg satte meg da ned og skrev en mer utfyllende søknad hvor jeg refererte til det aktuelle lovverk,

som sier (etter hukommelsen) at selv om det er nedlagt forbud mot dyrehold, kan man holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dersom det ikke er til ulempe for andre brukere av eiendommen. Så blir det jo naturligvis en vurderingssak hva som er gode grunner og hva som er ulemper, men jeg utredet godt om begge begrepene i søknaden min, og gav dermed styret god anledning til å finne gyldige motargumenter mot hundeholdet mitt, dersom slike faktisk eksisterer.

Kort fortalt nevnte jeg hovedsaklig støy og (dokumentert) allergi som ulemper. Hovedargumentet mitt for å få med meg hunden var det faktum at jeg har hatt den i 7 år, og de sosiale og fysiske fordelene hundeholdet mitt har skapt. Videre bor vi i første etasje (over bakkeplan, men uten leiligheter under oss), og vis à vis trappeoppgangen. Med andre ord er veien inn i leiligheten vår veldig kort, og dermed er sjansen for å forstyrre andre beboere i gangen veldig liten. Dessuten har blokka heis i tillegg, så det er få som bruker trappene.

Her er svaret jeg fikk:

”Styret har vedtatt å opprettholde tidligere avslag datert 6.7.2011, med henvisning til

§3 i Vellagets ordensregler som er fastsatt av Generalforsamlingen.

Selv om loven det henvises til i søknaden, Husleieloven §5-2, åpner for et generelt forbud

har rettspraksis gitt dyreeier medhold dersom det er svært gode grunner til å holde dyret

(førerhund, psykososialt, etc.) og det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Styret er av den oppfatning at det ikke foreligger tilstrekkelige grunner for hundehold

i denne saken. Søkers argumenter er av en slik art at de vil kunne anføres av de fleste dyreeiere.

En dispensasjon i saken vil derfor medføre stor fare for en uthuling av gjeldende regler. Et eventuelt unntak fra ordensreglene vil dermed få konsekvenser ved fremtidige søknader om dyrehold. Da må en endring av reglene vurderes, og dette er en sak som da må vedtas av

Generalforsamlingen.

Styret berømmer søkers velbegrunnede søknad, men forholder seg til gjeldende regelverk.”

Etter min mening unngår styret det faktum at de er nødt til å kunne påvise ulemper med hundeholdet mitt for å kunne nekte meg hund, og at de ganske enkelt svarer etter eget forgodtbefinnende fordi de ikke vil ha hund i blokka.

Jeg kunne skrevet fryktelig mye om dette, og det har allerede blitt rimelig langt, men jeg håper at noen kan komme med noen råd til hva jeg bør gjøre. Har jeg en svakere sak enn jeg selv tror, eller prøver styret i blokka å nekte meg noe de ikke har lov til?

Takker for alle innspill, gjerne fra folk som har vært gjennom noe lignende selv!

[madam mim]

Heisann alle sammen,

Jeg en liten knipe etter nettopp å ha flyttet inn i ny selveierleilighet.

Vi tenkte ikke noe særlig på at det faktum at vi hadde en hund med på lasset skulle være

noe problem, i og med at dette ikke er snakk om et borettslag. I flytteprosessen oppdaget

vi imidlertid at dette ikke var tilfelle, og at styret i blokka vår har forbud mot dyrehold.

Vi sendte først en enkel og generell søknad hvor vi fortalte kort om oss selv og hunden, og hvor

vi ba om tillatelse til å ta den med. Dette ble avslått med den begrunnelse at dyrehold var forbudt

i henhold til husordensreglene.

Jeg satte meg da ned og skrev en mer utfyllende søknad hvor jeg refererte til det aktuelle lovverk,

som sier (etter hukommelsen) at selv om det er nedlagt forbud mot dyrehold, kan man holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dersom det ikke er til ulempe for andre brukere av eiendommen. Så blir det jo naturligvis en vurderingssak hva som er gode grunner og hva som er ulemper, men jeg utredet godt om begge begrepene i søknaden min, og gav dermed styret god anledning til å finne gyldige motargumenter mot hundeholdet mitt, dersom slike faktisk eksisterer.

Kort fortalt nevnte jeg hovedsaklig støy og (dokumentert) allergi som ulemper. Hovedargumentet mitt for å få med meg hunden var det faktum at jeg har hatt den i 7 år, og de sosiale og fysiske fordelene hundeholdet mitt har skapt. Videre bor vi i første etasje (over bakkeplan, men uten leiligheter under oss), og vis à vis trappeoppgangen. Med andre ord er veien inn i leiligheten vår veldig kort, og dermed er sjansen for å forstyrre andre beboere i gangen veldig liten. Dessuten har blokka heis i tillegg, så det er få som bruker trappene.

Her er svaret jeg fikk:

”Styret har vedtatt å opprettholde tidligere avslag datert 6.7.2011, med henvisning til

§3 i Vellagets ordensregler som er fastsatt av Generalforsamlingen.

Selv om loven det henvises til i søknaden, Husleieloven §5-2, åpner for et generelt forbud

har rettspraksis gitt dyreeier medhold dersom det er svært gode grunner til å holde dyret

(førerhund, psykososialt, etc.) og det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Styret er av den oppfatning at det ikke foreligger tilstrekkelige grunner for hundehold

i denne saken. Søkers argumenter er av en slik art at de vil kunne anføres av de fleste dyreeiere.

En dispensasjon i saken vil derfor medføre stor fare for en uthuling av gjeldende regler. Et eventuelt unntak fra ordensreglene vil dermed få konsekvenser ved fremtidige søknader om dyrehold. Da må en endring av reglene vurderes, og dette er en sak som da må vedtas av

Generalforsamlingen.

Styret berømmer søkers velbegrunnede søknad, men forholder seg til gjeldende regelverk.”

Etter min mening unngår styret det faktum at de er nødt til å kunne påvise ulemper med hundeholdet mitt for å kunne nekte meg hund, og at de ganske enkelt svarer etter eget forgodtbefinnende fordi de ikke vil ha hund i blokka.

Jeg kunne skrevet fryktelig mye om dette, og det har allerede blitt rimelig langt, men jeg håper at noen kan komme med noen råd til hva jeg bør gjøre. Har jeg en svakere sak enn jeg selv tror, eller prøver styret i blokka å nekte meg noe de ikke har lov til?

Takker for alle innspill, gjerne fra folk som har vært gjennom noe lignende selv!

Pan kan en del om dette, han kommer nok med gode råd etterhvert.

[simira]

Det er ihvertfall ikke lov å nekte folk å ha hund i selveierleilighet, så lenge den ikke er til sjenanse. Det vil si at så lenge ingen kan dokumentere at den forårsaker støy og/eller allergiske reaksjoner så kan de ikke nekte dere å ha hunden der. Jeg synes dere har gått fram på en veldig bra måte hittil, og det er synd at de er så vanskelige!

Ta kontakt med NKK, mulig de kan hjelpe dere. De har også en sak eller to om akkurat dette tror jeg.

Edit:

http://www.nkk.no/nk...ARTICLE_ID=8667

http://www.nkk.no/cmnkk/file/download/files/Artikler/ny_hundeeier_hund_i_leilighet.pdf

http://www.kontoret...px?pageid=41147

http://www.nkk.no/cm...20leilighet.pdf

Endret 14. September 2011 av Simira

[Anette]

Mener at man ikke kan nekte folk det lengre jeg, skal høre med Thorstein hvor det stod. Det ble endra for noen år siden. Selvfølgelig er mange borettslag ol stae og sære og det blir antageligvis mye krangling desverre. Skal se om jeg finner det

[tulip]

Nix, de kan ikke nekte deg hund. Husleieloven står over Vellagets regler, da husleieloven er nedfelt i Norges Lover, mens Vellagets regler er bare "noe noen mennesker" har blitt enige om.

Regel er noe som bør følge, Lover er noe som må følges.

[Fillerya]

Det var ikke lov med hunder i mitt borettslag (OBOS) men ved direkte spørsmål om hva som ville skje dersom en hund ble anskaffet sa de at de ikke hadde ressurser til å gå til sak, så at i praksis kom de ikke til å gjøre noe med det. Noen år senere ble det lov med dyrehold da ingen respekterte forbudet likevel.

[Anette]

http://norskhuskattf...elinedommen.htm

Dom fra høyesteretten.

En som ble kasta ut pga katt, men det står det samme gjelder hund i dommen. borettslag fikk ikke lov til å kaste ut personen.

[Anette]

http://www.nkk.no/nkk/public/openIndex?ARTICLE_ID=8667

Sak NKK fulgte opp

[MiO]

Gammeldagse og avlegse regelverk, som der "styret" før i tiden var å anse som en overmakt man måtte ha ypperste respekt for, holder ikke lenger i dag! Ofte er det temmelig gamle mennesker som sitter i slike styreverv også, og de praktiserer gamle regler og er sjelden særlig oppdaterte på moderne regler. De satser istedet på at folk flest ikke har peiling på sine faktiske rettigheter, og avslår blankt å gi "tillatelse" til hund. Det ender med at de må gi seg når de blir møtt med opplyste folk som slår tilbake...!

Trådstarter; print ut sakene du har fått linker til og samle en sterk sak mot styret! Ikke gi deg, du har all rett til å beholde hunden din.

[Enits]

de har ikke lov å nekte deg å ta med en hund du allerede eier.

[KarpeSkrotum]

http://www.nkk.no/nk...ARTICLE_ID=8667

"Som en katt

Blant annet med henvisning til en tidligere rettssak om innekatten "Emmeline", kom dommeren til at "Pia" er å betrakte som en typisk liten "innehund", og at betydningen hunden har for eieren og hennes to døtre veier tyngre enn eventuelle belastninger hunden måtte representere for andre beboere."

[mushi]

Det er jo merkelig at de kan nekte dere å ha hund når dere eier leiligheten? Jeg bor i OBOS selveierleilighet og her er alt av dyrehold lov. Jo da, noen (inkl. meg hehe) har hunder som sjenerer litt, men ikke noe mer enn unger. Det eneste folk reagerer på her er bjeffing over lang tid og markering på veldig synlige områder.

Håper dere finner en løsning på det, virker som dere har en sterk sak!

[Lola Pagola]

Så strengt tatt er ikke det at man har hund noe man trenger å nevne når man kjøper leilighet? Det har jeg grudd meg litt til nemlig, å havne bakerst i køen igjen pga. hund, men faktisk trenger jeg ikke nevne det, fordi det er lov uansett?

[KarpeSkrotum]

Syns dette sa det ganske bra.

[Teserere]

Jeg hadde selv en runde med dette i februar, riktignok i et leieforhold, men allikevel. I prinsippet gjelder de samme reglene. De kan ikke nekte deg å ha hund, til og med ikke at en annen i blokka er allergisk er god nok grunn. Du har rett til å ta med hunden og prøve, så må allergikeren i etterkant kunne bevise at allergien har blitt vesentlig verre etter at du flyttet inn før det eventuelt kan skje noen reaksjoner.

[SiriEveline]

Jeg hadde samme problem i gamle leiligheten, der godtok de dog tilslutt søknaden. Men i tilfelle det ikke hadde gått, hadde naboen min et brev fra advokater som skulle være nok til å få styreleder til å holde kjeft.

Etter hva jeg har forstått er regelen der mer for å kunne kaste ut hunder som er til sjenanse lettere enn dersom forbudet ikke hadde vært der. Men slike situasjoner er jo svært sære!

[Pan]

I dette tilfellet gjelder eierseksjonsloven, og §19 sier blant annet dette:

Sameiermøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold i seksjonssameiet, kan bruker av seksjonen holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen.

Jeg vil si at tabbe nr 1 er å faktisk sende en søknad.

Jeg ville sendt en orientering om mitt hundehold, altså ikke formulert slik at det er naturlig med noe svar, det var det jeg gjorde da jeg kjøpte leilighet i borettslag med fullstendig dyreforbud.

Videre bør du ta deg en tur til legen, sykemeld deg som følge av problemene dette medfører.. Det kan faktisk legen hjelpe deg med.

Vips så har du ganske så tungtveiende grunner til å ha hund..

Nå er det opp til styret å ta neste skritt, bare sitt på gjerdet og ta ting med ro. Ha hunden gjerne i bånd på sameiets eiendom, og vær minst mulig til bry.

Husk også at styret må påvise at eventuelle allergier og sånt blir verre enn tidligere som følge av ditt hundehund..

Ulempe er et ganske alvorlig begrep i jussen.

[sham]

Jeg fikk hund etter jeg kjøpte meg leilighet (andelsleilighet), etter en stund fikk jeg beskjed om å søke om å ha hund. Jeg hadde heldigvis lest meg opp med den emmeline loven? (husker ikke helt nå) og henviste til forskjellige paragrafer. Jeg sa at de ikke kunne nekte meg å eie hund. Hun ble litt paff (altså virket som at hun var overasket over at jeg viste dette), men hun ville at jeg skulle sende en søknad selv om og sa det var mest sannsynlig helt greit. Så jeg sendte den og fikk det godkjent. Hvis ikke denne hadde blitt godkjent hadde jeg nok skrevet ut disse paragrafene og vist henne De kan ikke nekte deg å ha hund, selv om det ikke er førerhund..

[Trulte70]

Er det for sent å vifte med en hvit stokk hver gang du går ut med hunden!?

[schnart]

Vi fikk problemer med borettslaget vårt (KOBB) da vi skaffet oss bajasen (golden). Vi anskaffet oss hunden etter å ha lest lovene rundt hundehold opp og ned og i mente. Borettslaget kan ikke lage husregler som ikke er i samsvar med norsk lov. Problemet er at loven åpner for tolkning..

Tolkningen vi landet på (sammen med en advokat):

- de kan ikke nekte deg, ergo trengte vi ikke å søke men vi informerte styret

- er hundeholdet til ulempe for andre beboere er det opp til dem å bevise dette

Vi fikk flere brev fra styret de første mnd hvor de hevdet at hundeholdet var uovlig. Vi svarte med paragrafer og spørsmål om å få se klagene (noe man har rett på), det fikk vi aldri. Alle forsøk på dialog med styret ble besvart med trulser om tvangssalg og nye tidsfrister. Da vi selv kontaktet KOBB og la ved all kommunikasjon med styret og lovteksten ble det stille. I årsrapporten for i år har de tilogmed fått med en liten bisetning om at "dyrehold har visst vist seg å være lovlig"...

Vi er ikke populære her, men vi har verdens beste dinglegutt

Min erfaring er derfor at hvis du tåler litt trøkk koker det som reglel ut i kålen fordi borettslaget ikke har tid/ork/ressurser til å gå til sak når de vet sannsynligheten for at de taper er stor.

Beklager at dette ble litt rotete og uten paragrafer etc., men har dårlig tid.

[RDJ]

Tusen takk for mange gode svar!

Det er mulig vi har vist altfor mye hensyn i denne saken. Vi har faktisk latt hunden være hos mine foreldre mens vi ventet på svar på søknaden, så hunden har ikke vært i leiligheten enda.

Jeg har studert de aktuelle lovtekstene i eierseksjonsloven, borettslagsloven og husleieloven. Problemet er jo at den faktiske betydningen er en tolkningssak, og eksempelvis gir Norske boligbyggelag uttrykk for at borettslag o.l. faktisk har mulighet til å nekte husdyrhold dersom de ikke anser grunnene som "gode nok" (henviser nå til NBBL's retningslinjer for husordensregler). Så slik jeg ser det, er det jo en risiko for at man faktisk kan bli tvunget til å selge leiligheten grunnet mislighold av kontrakten? Både jeg og samboeren er studenter, så vi ville isåfall bli stilt i en meget vanskelig situasjon i og med at økonomien ikke akkurat er kjempegod fra før av. Så eventuelle advokatutgifter o.l. ville jeg gjerne unngått så langt som mulig.

Samtidig virker det jo veldig oppløftende når jeg leser andres erfaringer i denne tråden. Og styret i vellaget har jo ikke nevnt noe om ulemper i sitt svar til meg, så det kan nok godt tenkes at de selv er klar over at dette er en blindvei for deres del. Sånn sett kunne jeg kanskje bare ta med hunden nå, for så å avvente en eventuell reaksjon fra deres side?

[KarpeSkrotum]

Hjelper ingenting hva som står i NBB's retningslinjer - disse er ugyldige så lenge de er utenfor loven. Det er ikke lov å skrive kontrakter utenfor loven, denne er isåfall ugyldig og da har dere heller ikke misligholdt den. Hund er lov å ha i Norge, så de må bevise at hunden er til ulempe.

De må gå til sak for å få kastet dere ut av deres egen leilighet og det tørr jeg nesten garantere at de ikke vil gjøre. Hvorfor?,- jo, for det er saker som allerede har vært i retten og der hundeeiere har vunnet og det er dermed en presedens for slike saker, samt at loven sier da egentlig ganske klart dette med lov å ha dyr kontra ulempen dette kan medføre andre - dette må igjen bevises.

Btw: noen som vet om slike saker der hundeeier har tapt i retten?

Selv kommer jeg til å snakke til styret i mitt borettslag neste gang jeg møter de og kommer til å si ifra om at de må fjerne det at hunder ikke er lov uten at man først søker om det og får tillatelse. Kommer til å si klart ifra om at de ikke har lov til å nekte noen uansett i følge norsk lov og at de ikke har myndighet eller lov til å sette en slik regel på tvers av norsk lov.

[Aymee]

Btw: noen som vet om slike saker der hundeeier har tapt i retten?

Ikke som jeg har hørt om.

Ang tolkning av loven: Jada, loven er åpen for tolkning. Denne tolkningen er nesten alltid basert på rettsbedømmelser som er gjort. Om antall dommer som har blitt gjort hvor hundeeieren har fått medhold er i flertall vil de fleste domstoler basere seg på nettopp dette. (Spesielt om det er en høyere domstol hvor dette har skjedd.)

Om du kjenner jurister/juss-studenter, spør om de gidder å lese seg litt opp på dommer som har blitt gjort tidligere, så har dere noe litt mer konkret utover de faktiske paragrafene å holde dere til.

[Pan]

Dere kan ikke tvinges til salg uten en rettskraftig dom.

En rettskraftig dom krever saklig grunnlag og vesentlig mislighold av deres forpliktelser.

Kjør på du, drit i å være ydmyk, men sørg for at deres hund ikke er til bry for de andre.

Husk å si klart fra om at du ser frem til en runde i retten.. Det sier jeg alltid, og det har spart meg for mange turer dit.. (Ja, jeg tar gjerne en liten runde der for moroskyld)